BIKOMS不動産コース オリエンテーション（最初に必ずご覧ください）
【教材1.2.3.4】サクセスパス・マイルストーンリスト・用語集・名刺作成法
【A】在職中に不動産収入を得るための全体像１０ステップ解説
【B】怖いことはしない「練習物件から始める」メソッド
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怖いことはしない練習物件から始める スライドpdf（ダウンロード可能、画面最下部のクリップマーク）
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fs1公務員が一般の不動産投資情報になじまない２つの壁とは (5:19)
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fs2浅井式練習物件メソッド４＋２ルール (5:34)
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fs3練習物件購入からステップアップする構想 (1:24)
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fs4避けるべきは、孤独と非難 (1:06)
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fs5公務員の立場を活かす、戦略立案へ (0:52)
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【重要】Q&A「１棟目から融資は？」「１棟目をアパートは？」
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【注意喚起】浅井先生の書籍はオススメしますが、セミナー等は推奨しません。その理由。
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Q 内向的な性格なので、不動産業者とのコミュニケーションが苦手です
【C】公務員の不動産投資やってはいけない５か条
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やってはいけない５か条スライドpdf（ダウンロード可能、画面最下部のクリップマーク）
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ng-はじめに (0:38)
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ng5-勧誘にのらない (1:22)
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ng5-自分でシュミレーションする (1:23)
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ng5-現地を見ずに買ってはいけない (1:35)
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ng5-コンプライアンス違反をしてはいけない (1:45)
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ng5-他人に決断を任せない (1:19)
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ng5-まとめ (1:17)
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【参考動画】両学長YouTube「夢の不動産投資 知っておくべき5つの現実【不動産投資編】」
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【ご質問】不動産セミナーで小口融資を勧められましたがどうでしょうか～ESBIの分類 (22:07)
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【注意喚起】勧誘の際の「サブリース」や「家賃保証」に関して、国交省が注意喚起しています。
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不動産投資 初心者の落とし穴３つにご注意ください
【D】不動産に関する兼業ルール解説（国・地方・行政法人）
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不動産の兼業許可申請と懲戒処分を学ぶ スライドpdf（ダウンロード可能、画面最下部のクリップマーク）
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兼業ルール解説～1はじめに (0:46)
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2法律的、歴史的背景 (2:39)
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3国のルール (0:32)
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4地方自治体、行政法人のルール (1:24)
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5アパートの基準 (1:34)
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6独立家屋 (0:21)
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7駐車場 (0:30)
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8ホテル・遊技場あり (1:22)
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9売上500万円 (1:49)
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10兼業許可の3基準 (2:03)
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11禁止事項２つ、役員兼業と自営兼業 (2:13)
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12仙台市教育職員-減給2ヶ月 (2:05)
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13裁判官不服申立て-不許可事案、夫婦関係のリスク (2:54)
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14売上500万円の計算方法 (1:07)
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15共同名義の場合 (1:20)
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16民泊は室数にかかわらず自営兼業 (1:24)
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17実例とまとめ (4:15)
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【参考１】地方自治体と大学法人の兼業許可規程の例（東京都水道局と、信州大学）
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【参考２】確定申告は、税法上は「事業的規模に満たない」に該当する。「白色申告」を選択する
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Q&A 駐車場経営は、住居を貸す大家業と比べて、どうですか？
【E】書き込みシート「あなたの不動産投資戦略を１０分で立てられる」
【F】公務員大家さんのための情報収集 サイト一覧と書籍
【G】騙されない＆失敗しない物件リサーチ法（2024.12リニューアル）
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この章の全体像・チェックポイントシート・物件に関する質問方法
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#1マインドセット ①家賃収入を得るために必要なもの３つ (9:33)
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#1マインドセット ②せんみつとは・満点の物件はない・素振りなくして試合無し (6:11)
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#1マインドセット ③良い物件を探すのではない「良い取引」を得る判断基準 (8:38)
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#1マインドセット ④皆さんどんな物件を探して買っているのですか？（100本ノック・物件購入日誌・安彦レポート） (5:00)
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QA 汲み取り、駐車場なし、予算オーバーなど、シミュレーションする物件すらも見つかりません
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物件100本ノックデータベース
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物件検索ポータルサイト～アットホームのアプリを使ってみる～
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#2エリア選定 ①1時間圏内の理由（現地に行く頻度・時間と費用と安心感） (4:24)
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#2エリア選定 ②土地勘は知識の宝庫（自宅・実家・職場の近くを推奨する理由） (5:02)
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#2エリア選定 ③先入観で除外しない～判断を間違える罠（データ確認） (8:25)
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#3フレームワーク ①「大家が変えられること」と「大家が変えられないこと」の２軸 (2:26)
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#3フレームワーク ②気候・地勢（重ねるハザードマップ・降雪・台風等、除雪費年22万円） (1:56)
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#3フレームワーク ③入居者さんの買い物・交通の便（ダイヤ）・隣接建物・歩いて確かめる (2:48)
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#3フレームワーク ④市場ニーズ（人口・駅乗降客数・見える賃貸経営・競合の多さ） (4:40)
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#3フレームワーク ⑤区分購入時のマンション規約・管理状態・修繕状況・積立金・外観等 (7:19)
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#3フレームワーク ⑥土地値（固定資産税評価額・相続税路線価・実勢価格・成約価格・鑑定士評価等） (15:18)
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#3フレームワーク ⑦土地値の根拠となる都市計画や接道・地形など (2:54)
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#4物件情報 ①ポータルサイトのページ概要（どこに何が書いてあるか、書いていない情報も重要） (10:12)
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#4物件情報 ②土地権利（所有権は良いが、抵当権と借地権は要注意） (3:37)
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#4物件情報 ③建ぺい率・容積率（違法状態チェック・高く売れる可能性も） (5:57)
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#4物件情報 ④接道は超重要（✕再建築不可、✕私道、✕旗竿、●セットバック） (14:14)
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#4物件情報 ⑤傾斜地にも注意（擁壁、メンテコスト、バリアフリー問題、切土盛土リスク） (4:49)
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【2025.11追加】擁壁物件の注意点～みしばナビゲーター講義 (24:05)
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#4物件情報 ⑥水道・ガス（汲み取り・浄化槽・プロパンが不利か否か・LP商慣行是正） (6:12)
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#4物件情報 ⑦取引態様（一般・専任媒介・専属専任媒介・売主）による特徴 (9:26)
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#4物件情報 ⑧駐車場（台数が多いほど競争力が高い！車庫は高さ） (2:14)
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#4物件情報 ⑨管理会社とは（管理会社の2種類、継承条件には要注意） (5:19)
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#4物件情報 ⑩注意喚起（サブリース、ランドネット、ライフケアマンション） (5:46)
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#4物件情報 ⑪人の死の告知ガイドライン（国交省）と大島てる (6:36)
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#4物件情報 ⑫重ねるハザードマップによるリスク判定～火災保険・地震保険は40年超物件は要注意 (2:36)
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#5資料請求後 ①登記簿の見方（土地と建物の戸籍のようなもの） (3:33)
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QA 登記簿の地目について
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#5資料請求後 ②入居者情報を聞く（入居時期、家賃、滞納歴、保証契約の有無）高齢の場合は？ (6:50)
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Qリースバック物件の考え方は？ Aメリットとデメリット勘案すべし
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#5資料請求後 ③公図、平面図、地積測量図、境界、埋設図、道路台帳、固定資産証明書等 (4:26)
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QA 建築基準法22条（屋根不燃区域）について
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#5資料請求後 ④価格交渉の材料と態度（固定資産税評価額、リフォーム費用、売主の税負担等） (2:44)
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#5資料請求後 ⑤物件の購入判断（満点はない、物件の伸びしろ、出口戦略を描く） (7:17)
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#6現地調査 ①物件見学時（内見）の服装、チェックポイント、業者さんとの対話 (7:34)
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#6現地調査 ②物件の近隣環境のチェック（空室、坂道、交通の便、日照、音、ニオイ、清潔感など） (1:39)
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#6現地調査 ③内見で得たいもの（売買仲介業者との繋がり、物件情報、管理会社情報など） (5:25)
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#6現地調査 ④リフォーム予算の出し方（家賃相場から逆算して予算額を出す→範囲内で施工可能か） (6:04)
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Q リフォームの見積もりはいつ取りますか? 写真送付か、同行見積もりか？
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#7まとめ 全ての調査結果をふまえて価格交渉（家賃内容や想定利回りから逆算して、出せる額を決める） (2:44)
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買付証明書（購入申込書）を作成して送る
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物件チェックポイントシート作成のデモンストレーション (41:35)
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BIKOMSメンバーによる物件チェックポイントシート作成とアドバイス実録動画
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Q&A集
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QA 境界非明示の物件について
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QA 不動産の「川上情報」（未公開・特別な物件情報）を手に入れる方法
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【事例】公示価格と相続税路線価と固定資産税評価～倍率表を用いた実例 (6:04)
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QA 旗竿地がフィードバック除外とのことですが、例外なお得物件は、ないのですか？
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QA 物件リサーチに、生成AIを活用する方法と注意点
【H】リフォーム依頼でトラブル予防～見積もり・施工・支払いの注意点（武藤講師）
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RM01リフォーム発注できる大家になる重要性～講師 武藤雅則氏 (2:35)
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RM02内見時のリフォーム・チェックポイント (5:02)
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RM03リフォーム金額の相場感、価格決定の仕組み (12:54)
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RM04見積もり同行をお願いする時の作法、断る時の伝え方、謝礼 (7:25)
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RM05内装業者との知り合い方、チェーン店、工務店、つて、ポータルサイト (9:23)
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RM06ポータルサイトで業者さんを見定めるポイント (6:54)
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RM07繁忙期、急ぎの工事の依頼の注意点 (7:28)
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RM08トラブル防止策（大家側の注意点、鍵の受け渡し） (9:17)
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RM09トラブル防止策（支払いタイミング、施工のトラブル例から） (5:41)
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RM10「概算」で依頼する～写真、動画、間取り、図面を用意 (2:07)
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RM11武藤講師からメッセージ、施工の依頼・相談等について (3:18)
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【まとめ】リフォーム依頼の流れ、注意事項、参考資料（安彦が行ったリフォーム明細）
指値の技術～物件購入申込み（買付）時の価格設定と交渉～（すなみ講師）
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1 指値の技術＝情報✕数字✕判断である (4:27)
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2 指値（低い価格での購入申込）に至る８つのステップ (2:59)
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3 情報収集の4つの柱～基本・売主・土地・建物 (3:36)
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4 基本情報の見方～掲載日・反響・相場・家賃相場 (5:52)
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5 売主情報の見方～個人or法人・売却理由等によって異なる売主心理を読む (5:55)
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6 土地情報の見方①国交省「不動産情報ライブラリ」で過去の取引データを抽出する (4:08)
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６土地情報の見方②土地値から指値を導き出す～固資税・路線価・公示・実勢等 (6:31)
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7 建物情報の見方～利回りから物件価格を逆算する方法 (4:39)
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8 集めた情報と思考を整理する「指値別の利回りマトリクス」 (7:17)
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9 売主が指値を受け入れなかった後の交渉（指値設計） (5:05)
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10 相場・土地値・利回り３つの価格 (2:49)
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11 指値実例～売出価格に引っ張られず、適切な価格を算出するプロセス (13:40)
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12 指値の実例８つ～すなみ講師・大家仲間の例 (7:27)
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13 指値交渉（売主編）メンタルブロックの外し方 (11:09)
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14 指値交渉（仲介編）仲介業者との付き合い方 (11:31)
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15 ライバルがいる場合 (10:15)
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16 都市部と地方の環境と投資戦略 (15:53)
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17 価格以外の交渉ポイント（売主のメリットを考える） (11:35)
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18 他人軸で物件を決めない（人気物件・融資がつく物件についての考察） (7:28)
大家さんのための火災・地震保険入門（損保代理店 井上様）
【I】大家さんの３つの契約（売買契約・賃貸借契約・管理委託契約）を超初心者向けに図解＆解説
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大家さんが結ぶ３つの契約と登場人物、事前準備するもの
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1.売買契約（ばいばいけいやく）
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2.賃貸借契約（ちんたいしゃくけいやく）
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保証会社がOKした事例・否決した事例
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3.管理委託契約（かんりいたくけいやく）
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副業大家のメリット５つオンライン入居者募集方法エコーズ（ECHOES）
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QA 物件購入後の入居者募集の流れと必要な作業フロー (16:08)
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QA 法人を作ることを検討しています（個人と法人での物件購入のメリット・デメリット）
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【引き渡し契約前に】火災保険と地震保険に加入する
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QA 収益物件を購入後に死亡したらどうなるの？ (20:17)
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チャンスを逃さず、信頼できる買主になるために必要な「グリップ」の実践
STAGE2 融資を使ったリフォームと物件購入の計画と実践
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Section2 融資の全体像
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yu1-01 融資の可能性と危険性を知る (6:12)
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yu1-02 借金は悪、早く返済したほうが良い？ (5:17)
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yu1-03 融資なしAさんと、融資ありBさんの10年後の違い (9:12)
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yu1-04 融資ありCさん 規模拡大に挑戦した結果 (6:01)
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yu1-05 金融機関の種類・管轄・決裁ルート (8:03)
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yu1-06 収益物件の融資は、アパートローンと事業ローンがある (4:56)
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yu1-07 融資は諸条件の集合体である（金額・金利・期間） (7:00)
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yu1-08 融資の弱点は審査に時間がかかること (1:57)
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yu1-09 公務員の優位性が、諸条件に反映される可能性 (1:24)
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yu1-10 金融機関がどのように融資条件を決めるか (4:21)
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yu1-10-2 共同担保（そえたん）の選択肢もある (5:48)
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yu1-11 金融機関が貸したいと思えるヒトであれ (6:38)
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yu1-12 金融機関むけのプロフィールシートの作り方 (5:26)
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yu1-13 家計の融資許容度を計算する【超重要】 (6:05)
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yu1-14 家計の財務状況を改善するには、黒字化と家賃収入 (8:26)
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yu1-15 経営者が活用する５つの資源～「DIY大家」を真似するのが良策か？ (7:41)
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yu1-16 金融機関との付き合い方～融資前と融資後～ (9:07)
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yu1-17 自己資金利回りCCRの考え方【超重要】先輩大家がアパートを勧める理由 (10:36)
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yu1-18 自己資金をいかに効率良く運用していくか～３つの指標～ (8:23)
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yu1-19 融資を学んで、活用する３ステップ～家計→試算→検討 (1:27)
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yu2-01 リフォーム融資がファーストステップに最適な理由 (4:17)
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yu2-02 日本政策金融公庫 国民生活事業とは (3:09)
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kk-01 公庫融資申込メール送信入力項目 (5:47)
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kk-02 公庫融資申込 一時保存画面 (0:32)
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kk-03 公庫申込、ファイルアップロード完了 (3:22)
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yu2-03 融資面談レポート～融資実行まで (2:34)
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yu3-01 融資を使った場合の物件購入の流れ (2:41)
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yu3-02 金融機関の開拓100本ノック (6:50)
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yu3-03 「金融機関が融資してくれる物件」という目線で探す (7:08)
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yu3-04 融資物件もスピード勝負！融資つけたもん勝ち (4:59)
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yu3-05 まとめ～練習物件の重要性、リフォーム融資から本体融資へ (4:08)
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【体験談募集】融資に関するご体験をシェアしてください
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Q&A 「金融機関を紹介できません」と言われた／築浅を待つべき？
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Q&A 金融機関に何度も物件を持ち込んだり、他と比較検討して断ったら、心象悪くしない？
家賃収入を得られた際の、YouTubeインタビューのご案内
